賃料延滞、家賃滞納には早めの対処に勝る特効薬なし
■貸主様のご相談
■賃料延滞の対処法
不動産経営者
にとって最も頭を悩ませる問題といえば・・・
何をおいても賃料延滞の対処ではないでしょうか。
空室をいかに埋めるかということも重要課題ですが、入居していながら賃料が振り込まれない賃料延滞の問題も、不動産経営者にとってまさに死活問題といえます。
賃料延滞の対処で最も重要なことは、言い尽くされたことですがやはり・・・
素早く毅然とした対処
に尽きます。
借主としても、ただでさえ毎月の家賃の支払いが滞るほどの状況で、何か月分もの延滞した賃料をきれいに清算することなど、できないのが普通です。 ですから、貸主側の立場からはそのような延滞した賃料が支払い困難になる前に、 早めの対処をしておくことが何よりもまず必要なことなのです。
■電話や口頭で、数回家賃の支払いを請求しても支払いがない場合には、 心理的効果のある内容証明による賃料の請求 を、早急に検討するべきでしょう。 また、賃料延滞を理由とする契約解除の必要条件を揃えるためにも催告が必要ですし、催告をしたという証拠を確実に残すためには内容証明による請求をすることがベスト です。
＞＞内容証明による賃料延滞対策のポイント■また、そもそも賃料延滞をさせないようにする事も、当然のことですが重要です。 ＜滞納者を作らないための工夫＞
| ①賃料延滞すると思われるような入居者を入居させない |
| ②普段から借主と密接なコミュニケーションをとる |
| ③賃料延滞があれば即対応して再発防止に努める→ココが極めて重要なポイントです |
| ④すぐに連絡の取れる連帯保証人をつける |
■家賃値上げの交渉をしたい
■家賃の値上げは、契約書にあらかじめ定められた条項がない限り、貸主様の好き勝手にすることが認められるものではありません。
家賃の値上げが認められる為には・・・
| ①土地・建物に対する経費負担（固定資産税等）が増加した |
| ②経済事情が変動した |
| ③近隣の同種の物件の家賃と比較して、大きな差が生まれている |
■借主様のご相談
■契約更新料要求に対する対処
家主から更新料を要求された場合にはまず、お手持ちの賃貸借契約書に、更新料についての条項があるか確認してください。
もし、そのような契約の定めがない場合には、更新料の支払いを拒絶できます。
逆に契約に更新料の定めがある場合でも、その金額が賃料と比較して不当に高額である場合や、更新後わずかな期間で退去するのに更新料を一切返還しないなどの場合には、更新料の支払いを拒絶し、または返還請求できる場合があります。
更新料の支払いを拒絶するためには、内容証明を利用することが効果的です。
■家賃値上げに対する対処 上にも述べていますが、家賃の値上げは、賃貸借契約書にあらかじめ定められた条項がない限り、家主の好き勝手にすることが認められるものではありません。
家賃の値上げが認められる為には・・・
| ①土地・建物に対する経費負担（固定資産税等）が増加した |
| ②経済事情が変動した |
| ③近隣の同種の物件の家賃と比較して、大きな差が生まれている |
以上のうち、家主側が家賃値上げ要求の根拠として最もよく持ち出すのは、③です。 不当な家賃値上げ要求に対しては、これらの正当事由がないことを、内容証明で家主にアピールすることが有効な手段となります。 そうすることで、家主が家賃値上げ自体をあきらめたり、家賃値上げの額を下げるといったことが期待できます。
■退去時の敷金返還敷金とは、家賃不払いや賃貸物件の破損の際の損害賠償といった事態に備えて、借主が家主に対して預ける金銭です。 預かっている金銭である以上、退去時には、家主は基本的に敷金返還をするというのが本来の建前です（滞納家賃、特別な毀損等に対する原状回復費用、契約上定められた合理的な範囲内の敷引きを除く）。 しかし、原状回復費用などと称して、不当に高額の敷引きをする、さらに追加費用の請求をする家主が居るのが現状です。 こうした家主の横暴には、断固として敷金返還を請求しましょう。
| 家主が退去時に借主に請求できるのは、滞納家賃と通常の使用方法を逸脱した「特別損耗」に限られます。 |
| 建物の通常使用に伴って生じる「自然損耗」は、家賃に含まれていると考えられますので、借主に請求することができません。 |
＞＞敷金返還についてのより詳しい解説はこちら ■立ち退き要求に対する対処
建物の老朽化などを理由に、一方的に期限を切って立ち退きを要求するといった例がよくあります。 こうした立ち退き要求は一見正当な要求に見えるので、泣く泣く言われるがままに立ち退く方が多いのが現状です。 しかし、不当な立ち退き要求に従う義務はありませんので、その旨を内容証明ではっきりと家主に伝えることが有効です。
＞＞内容証明による敷金返還や賃料延滞に関するご相談フォーム＞＞クーリングオフ・内容証明作製代行サービスの料金
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