敷金返還を内容証明で請求する
■退去時の敷金返還
■敷金の本来の意義敷金とは、「賃料の滞納」、「故意・過失によって建物を損傷した場合の損害賠償」の備えとして契約時に賃貸人に預けるお金です。
しかし、現実には「原状回復義務」＝「入居時と同じ状態で戻す義務」であるという主張をして、敷金返還をしない賃貸人が多数います。
さらには、敷金返還をしないばかりか「敷金だけでは足りない」と、本来払う必要のないリフォーム費用までを請求してくる賃貸人までいる始末です。
賃借人自身も、原状回復に対する正しい知識を持ちあわせていない場合が少なくありません。
そのように、賃借人が敷金返還や原状回復についての知識を持っていないことに付け込んで、本来払う必要のないリフォーム費用を賃借人に負担させているケースが多いのが現状です。
こうした家主の横暴には、断固として内容証明で敷金返還を請求しましょう。
敷金は、あくまでも預けているだけのあなたのお金です！
■敷金返還交渉に入るベストなタイミングは？
■敷金返還交渉に入るタイミングとしては、どの時点がベストなのでしょうか？ まず、前提として敷金返還請求権が発生するのは、不動産の明け渡しの後であるというのが判例・通説です。 ですから、まだ退去もしない内から、「敷金を正しく計算して今返してくれ」と請求するのは、時期尚早です。 また逆に、退去してから５年以上経ってから、「あの時の敷金を返してくれ」 というのも、遅すぎます。 敷金返還請求権の消滅時効は５年ですから、明け渡しから5年以内に請求しないと、時効を援用されればそれまでです。 これら諸々の点を考慮すると、敷金返還交渉のベストなタイミングは・・・ 家主や管理会社に退去の申し出をする時です。 通常不動産を退去する際には、退去の１〜３か月前に退去する旨を伝えますが、 この退去の申し出と同時に同時に敷金の取り扱いを正しくしてほしいという旨を伝え、 交渉に入るというのがベストだと思います。
■敷引きとは
■関西地方では、賃貸物件の退去の際に敷金の一部を差し引く敷引きが長年の慣習と なっています。 関西地方の不動産賃貸の広告を見ると、
| 「物件の表示」・・・・○×市○×町「３ＬＤＫ」 |
| 「賃料」・・・・・・・○○○○円 |
| 「敷金」・・・・・・・○○○○円 |
| 「敷引き」・・・・・・○○○○円 |
この敷引きについては、その内容にもよりますが、借主の利益を
一方的に害する契約として無効(消費者契約法１０条)とする判例
も出ています。
また最近では、敷引きが一方的なものであり、入居者に必要以上の
負担を強いるものであるのみならず、そのような特約に合理性が
ない等、敷引きは信義則（民法）に違反し、
無効であると認めた判例もあります。
■原状回復とは
■まず、次の事をココでしっかりと覚えておいて下さい↓↓ 原状回復義務＝「入居時と同じ状態で戻す義務」・・・× 「持ち込んだ物を収去する義務」・・・○ 原状回復義務とは、借主の収去義務（部屋に持ち込んだ家電・家具等を持ち出す義務）のことであり、入居した当時のキレイな状態に部屋を戻すことではありません。 住んでいれば経過年数に応じて損耗が生じる（自然損耗）のは当然であり、それは家賃の中に当然含まれていると考えてよいのです。
■特別損耗と通常損耗
| 家主が退去時に借主に請求できるのは、滞納家賃と通常の使用方法を逸脱した「特別損耗」に限られます。 |
| 建物の通常使用に伴って生じる「自然損耗」は、家賃に含まれていると考えられますので、借主に請求することができません。 |
原状回復義務についての具体例
■国土交通省ガイドラインの位置付け
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月に取りまとめたものであり、平成１６年２月には、裁判事例の追加などの改訂を行っています。
１、この国土交通省ガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定して
います。
２、この国土交通省ガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただく
ものです。
３、現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと
考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文が
あいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、この国土交通
省ガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。
■借主負担の原状回復具体例（国土交通省・原状回復ガイドラインより一部抜粋）
| 飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ・シミ |
| クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食 |
| 台所の油汚れ・冷蔵庫下のサビ跡 |
| 引越作業・キャスター付きイス等によるフローリング等の傷 |
| ペットによる柱等の傷 |
| 借主の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち |
| 風呂、トイレ等の水垢、カビ等 |
| 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 |
| 重量物をかけるたみにあけた壁等の釘穴 |
| ビス穴で下地ボードの張替えが必要なもの |
| 天井に直接付けた照明器具の跡 |
■貸主負担の原状回復具体例（国土交通省・原状回復ガイドラインより一部抜粋）
| 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡 |
| テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ） |
| 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色 |
| 日照など自然現象によるクロス・畳の変色 |
| フローリングの色落ち、ワックスがけ |
| 借主所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡 |
| 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲・ピンの穴 |
| 耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能 |
| 構造的な欠陥により発生した畳の変色 |
| 特に破損等していないものの、次の入居者を確保するために行う畳の裏返し・表替え |
| 浴槽・風呂釜等の取替え |
| 網入りガラスの亀裂 |
| 網戸の交換、、破損・紛失していない場合の鍵の取替え |
| 台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング |
■敷金返還の請求には内容証明で法的根拠を明示する
■敷金返還を請求するには、敷金返還を請求する法的な根拠を明確にした内容証明を 作成し、郵送することが有効です。 単なる口頭による交渉や、法的な根拠の明示がない内容証明による交渉では、問題の 解決は困難です。 敷金精算書を綿密にチェックして、どこがどう納得いかないのか具体的に指摘・ アピールしなければ、納得のいく敷金返還は実現しません。 敷金は一時的に貸主に預けているだけで、本来は借主のものです。 泣き寝入りをする前に当事務所に一度ご相談下さい。
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